Demolizione e fedele ricostruzione: nuovo parere del Consiglio di Stato.

La possibilità di demolire e ricostruire un immobile è riconosciuta dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), nello specifico trattata nell’art. 3:

d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. […] Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonche’ quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purche’ sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.

Le cause per realizzare questa tipologia d’intervento possono essere molteplici, ma sono tutte racchiuse sotto il desiderio di rimediare ad un’obsolescenza (strutturale, energetica, architettonica).

Nonostante il Testo Unico fissi il vincolo della “stessa volumetria”, la Sentenza appena depositata (1763/2015) del Consiglio di Stato, ribadisce come sia necessario il rispetto non solo della volumetria, ma anche della sagoma dell’edificio demolito.

In base alla normativa statale di principio, quindi, un intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetti la sagoma dell’edificio preesistente – intesa quest’ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale – configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia

Sebbene la sentenza sembri trattare il caso di edificazione in zona con vincolo paesaggistico, il Consiglio di Stato sembra rimarcare la differenza tra ristrutturazione (demolizione e fedele ricostruzione) e nuova costruzione, rendendo più chiaro come il rispetto della sagoma paia essere condizione vincolante quanto il rispetto della volumetria.

The Fab Five. Cinque sedie per il relax.

Piccola premessa: in studio c’è grande eccitazione per la prossima apertura del salone del mobile di Milano (14-19 aprile) e quindi siamo piuttosto focalizzati sul tema “arredi e interni”… 😉

Le sedie sono bellissime, è un dato di fatto. L’equilibrio che si viene a creare tra le parti, l’uso del colore, l’alternanza di materiali diversi permettono di proporre combinazioni compositive sempre nuove.

5 – Elephant Wood di Kristalia (Design Neuland. Paster & Geldmacher)

Elephant Wood di Kristalia

4 – Søborg Chair di Fredericia (Børge Mogensen)

Søborg Chair di Fredericia

3 – Polygon di Prostoria

Polygon di Prostoria.

2 – Standard  di Vitra (Jean Prouvé) 

Standard di Jean Prouvé

1 – Letizia di Frau (Gaston Rinaldi)

Letizia di Gastone Rinaldi

La carta da parati: classico da riscoprire.

La carta da parati ha subito negli ultimi anni un’indubbia discesa nella considerazione dei progettisti e nella propria reputazione generale. Da finitura pregiata si è trasformata nel tempo in finitura “da vecchia zia”, in grado di richiamare immagini d’interni polverosi e dalla ricchezza d’antan (percorso inverso rispetto a quello delle piastrelle ceramiche, che vivono da alcuni anni una nuova fase di successo). Niente di più sbagliato!

Buen Retiro, Marca Wall and Decò – http://www.wallanddeco.com/

Perché scegliere la tappezzeria, quindi?

1. Flessibile

La carta da parati ha decori praticamente infiniti (e se pensiamo alla moderna possibilità di personalizzare la tappezzeria con immagini scelte da noi, le possibilità sono DAVVERO infinite!).

Collezione Fornasetti – Cole and Son – http://www.cole-and-son.com/en/

2. Adatta ad ogni ambiente

I trattamenti superficiali a cui può essere sottoposta la carta da parati la rendono impermeabile ed adatta ad essere utilizzata anche in bagno o in cucina. Inoltre le moderne colle permettono di scongiurare il pericolo muffe e allergie!

3. Rinnova con facilità

Per piastrellare una stanza, sebbene esistano ottime colle, è buona norma preparare un minimo la superficie del fondo per permettere una migliore presa. La carta da parati, al contrario può essere applicata direttamente sulla parete.

Collezione TEA House – Thibaut – http://www.thibautdesign.com/

4. Senza vincoli dimensionali

La bellezza della carta da parati è senza dubbio la sensazione di “su misura” che riesce a trasmettere in ogni ambiente. La ripetitività del pattern (unita ovviamente all’applicazione di una mano capace!) permette di avvolgere le superfici, dando un’idea di perfetta finitura in ogni ambiente (anche di forma irregolare).

The Fab Five. Cinque lavabi da appoggio.

Il lavabo è generalmente un elemento di arredo trascurato. Se la vasca o la doccia catalizzano le attenzioni durante il progetto di un bagno, per la scelta del lavandino ci si orienta unicamente tra macroaree (da appoggio, a colonna, incassato), senza prestare attenzione a un elemento nobile e scultoreo che può permettere di dare carattere all’ambiente.

Questi cinque sono i nostri preferiti del 2015 (cliccando sul nome del singolo prodotto verrete mandati alla pagina di riferimento…buona lettura!).

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5 – Shui (marca Ceramica Cielo) 

Bella ceramica scura e forma interessante, per un prodotto italiano e moderno senza eccessi. Apprezziamo la grande varietà di colori proposti, oltre che il design sobrio.

Lavabo Shui.

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4 – Metamorfosi (marca Olympia) 

Questo lavabo in ceramica si caratterizza per la bellezza e vivacità del colore, nonché per la forma fluida. Adatto ad un bagno per ragazzi o di servizio.

Lavabo Metamorfosi.

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3 – Egg (marca Pibamarmi) 

Per continuare la serie con un altro prodotto di prestigio, Pibamarmi si occupa della realizzazione di arredi bagno in pietra scavata. I pezzi sono vere e proprie sculture e l’arredo Egg unisce alla bellezza del materiale una forma estremamente azzeccata e sontuosa.

Lavabo Egg.

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2 – Drayton (marca Victoria & Albert) 

I prodotti di Victoria & Albert sono decisamente su un livello superiore per l’uso di un materiale particolare, ossia il QUARRYCAST®, una miscela di roccia calcare vulcanica e resine ad alte prestazioni, per un colore naturalmente bianco.

Lavabo Drayton.

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1 – Murano (marca REXA Design)

Realizzato in vetro di Murano e lavorato artigianalmente, è un vero gioiello pensato per impreziosire un bagno padronale o per spazi di rappresentanza. In due colori (grigio e bronzo), ha una forma davvero perfetta. Senza dubbio il nostro preferito!

Lavabo Murano.

Pergolati: è davvero necessario il Permesso di Costruire?

Quando si ha a disposizione una bella terrazza o un giardino, è quasi naturale voler fruire dello spazio nella maniera migliore. Un pergolato diventa quindi un’occasione per creare un luogo più accogliente in cui passare i propri momenti all’aperto.

Giardino in una corte interna di Yerevan (Armenia).

Spesso questo desiderio si scontra, però, con la necessità di affrontare un lungo processo autorizzativo per il proprio arredo esterno. I pergolati e le tettoie generalmente vengono considerati interventi che comportano un aumento volumetrico e quindi sottoposti a SCIA, DIA o (addirittura) Permesso di Costruire. Cosa significa? Costi di segreteria che possono essere anche piuttosto alti e un iter autorizzativo che può raggiungere anche la durata di alcuni mesi.

Arriva però a metà del 2014 una pronuncia del Consiglio di Stato (1777/2014) che precisa che non serve alcun permesso di costruire nel caso si vogliano realizzare pergolati o tettoie facilmente amovibili.

Vuol dire quindi che posso costruire una tettoia senza richiedere alcun permesso?

No. Fermo restando la necessità di verificare in Comune le disposizioni del regolamento edilizio e la presenza di vincoli che possano richiedere autorizzazioni supplementari (ad es. vincoli paesaggistici), significa che potranno essere realizzati pergolati senza necessità di permesso di costruire (rientrando nell’attività edilizia libera). La differenza tra pergolato e tettoia è sottile ma importantissima.

Il pergolato è una struttura aperta ai lati e sul lato orizzontale di copertura ed è destinata unicamente all’ombreggiamento e al riparo dal sole. La copertura deve essere realizzata in materiali leggeri (ad esempio bambù, cannicciato, tessuto o vegetazione).

La tettoia, invece, può avere dei caratteri di stabilità e non viene generalmente considerata dalla giurisprudenza amministrativa come opera provvisoria.

La precarietà e quindi la conseguente possibilità di rientrare nell’attività edilizia libera vanno valutate sulle caratteristiche della struttura, sull’utilizzo che se ne intende fare e solo infine sulla rimovibilità delle opere.

Tra Catasto e Comune. Cosa controllare quando si acquista una casa.

Acquistare una casa, qualunque siano le sue dimensioni, è uno degli eventi più importanti nella vita di una persona. Significa creare un legame con un luogo e, soprattutto, indirizzare in un senso ben preciso la direzione delle proprie entrate future. Sebbene certi controlli vengano fatti dal notaio, è fondamentale sapere che non sempre ciò che si vede dalle planimetrie catastali è effettivamente l’ultimo stato autorizzato dell’immobile. Per usare una metafora: se acquistaste un’auto usata, non vi sembrerebbe naturale far verificare le condizioni della vettura dal vostro meccanico di fiducia? Facciamo quindi un po’ di chiarezza sulla differenza tra la documentazione catastale e quella comunale.

Cosa s’intende con “stato autorizzato”? Si tratta della situazione legale certificata in Comune, ossia l’ultimo atto depositato riguardante la casa (può essere l’originaria concessione edilizia, una comunicazione d’inizio lavori per qualunque opera interna, una sanatoria in caso di abusi…). Quest’atto dovrebbe riportare l’esatta disposizione delle aperture, delle tramezze interne, di eventuali verande: insomma dello stato di fatto così com’è. Sarebbe spontaneo chiedersi:

Il Catasto non è anche prova dell’ultimo stato autorizzato in Comune? Non sono collegate le due cose?

La risposta è spesso negativa.

Non da tempi recenti è fatto obbligo di aggiornare, al termine dei lavori edili, la situazione presso il Catasto, riportando lo stato reale dell’immobile. In ultimo, le ottime intenzioni contenute nel recente decreto Sblocca Italia, secondo il quale le variazioni catastali in seguito a piccole pratiche dovrebbero essere fatte in automatico dal Ufficio Tecnico comunale, si scontrano con difficoltà oggettive che rendono ancora necessario l’accatastamento da parte del tecnico del committente, per evitare lunghe attese.

Bisogna ricordare che Catasto e Comune sono enti differenti che viaggiano su procedure diverse. E’ pertanto possibile che un intervento realizzato sia registrato in Comune ma mai al Catasto oppure che la planimetria catastale sia stata aggiornata ma che non sia mai stata presentata una pratica in Comune per regolarizzare la situazione. Le cause possono essere più o meno nobili e vanno dalla semplice dimenticanza alla reticenza a pagare sanzioni per un abuso commesso da chi vende.

Come fare quindi a tutelarsi? 

Il primo consiglio è quindi di fare in modo (rivolgendosi a Catasto e ufficio di accesso atti del Comune in cui si trova l’immobile) di ottenere una planimetria aggiornata e copia dell’ultima (in ordine cronologico) pratica consegnata riguardante l’abitazione.

Spesso tuttavia lo storico autorizzativo (ossia la successione delle pratiche presentate) di un’abitazione può essere complesso, quindi rivolgersi a un professionista (geometra, architetto, ingegnere) può permettere di capire quale sia la situazione dell’abitazione che si vuole acquistare.

Perché è importante conoscere esattamente lo stato autorizzato dell’immobile?

1. Una corretta registrazione amministrativa del proprio immobile permette di pagare tasse eque (e non sovrastimate su situazioni irregolari).
2. Le future pratiche edilizie avranno un iter più semplice, senza l’impiccio di abusi pregressi da sanare.
3. Non si dovranno pagare sanzioni (spesso dell’ordine di migliaia di euro) o affrontare ordini di demolizione su irregolarità commesse da altri.

Per verificare le condizioni amministrative e fiscali dell’abitazione che state comprando, in conclusione, controllate sempre cosa è stato depositato in Comune e potrete avere un’idea se il prezzo che state pagando sia effettivamente equo.

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